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公共住房保障制度改革:“总结自己的、借助国际的、发扬国内的”

来源:qy02千亿国际娱乐886_www.qy02.com_千亿国际娱乐官网    2016年02月14日10:10    林玥玥收藏  打印  字号  
改革开放以来,我国城镇住房保障制度改革,以改革计划经济体制下公有住房福利分配制度为起点,历经出售公有住房和提租补贴试点,到市场供应和政府保障双重体系政策提出,再到实物福利分房的终结、住房产业化下住房保障被异化,最后到现在的加快建立住房保障体系、探寻住房保障制度新模式,至今已有30年,一个具有中国特色的住房保障制度框架正在逐步形成。 我国城镇住房制度改革与住房发展具有极为重要的意义。1998年中央做出了“停止实物分房”的重大改革决策之后, 我国住宅投资和分配机制发生了重大变化。住房的市场需求和开发规模快速上升,同时也出现了种种失衡。某种程度上,住房制度改革中的困惑映射了我国经济转型和社会变迁中的深层次矛盾。因为住房既是一个经济问题,直接影响中国经济的发展;同时又是一个社会问题,涉及社会的公平正义与稳定和谐。 完善中央保障政策 中国人民大学土地qy02千亿国际娱乐886系主任、中国人民大学住房发展研究中心主任吕萍教授认为,中央政府在推进公共产品供给的过程中,不但需要重视供给数量,更应重视供给质量,将二者同时纳入地方政府政绩考核的范围之内。同时,为避免地方政府通过整饰公共产品外观来“以次充好”的道德风险问题,中央政府应组织成立类似“公益性产品(或重大民生工程)质量巡视监察组”等第三方监管机构,由于公共产品供给过程中中央政府和地方政府间缔结的契约更类似于新古典型契约,所以这种第三方监管机构应该是专设制,且其应直接向委托方,即中央政府负责,以形成三方规制的治理结构。这样做不但有利于减少中央政府由于信息不充分引致的qy02千亿国际娱乐886不确定性,而且有利于地方政府围绕高质量公共产品供给形成良性地域竞争机制。   2011年杭州实行土地竞拍新政后,首批交付的由开发商配建的保障房 改善保障房建设质量 政府在保障房规划建设qy02千亿国际娱乐886中应既要注重保障房的居住物理环境改善,也要重视保障房配置方式、社会环境等的完善。同时,还应根据保障房住户对居住环境各方面的不同需求和偏好,合理的改进和完善保障房居住环境,对廉租房和公租房应主要注重住房特征和社区环境改善,而对经济适用房还要注重公共设施完善,同时减少廉租房和经济适用房的居住隔离感,提高货币化补贴方式要提高居民的居住稳定感。在保障房配置qy02千亿国际娱乐886方面,更有效的配置方式是提高廉租房和公租房的配置比例,降低经济适用房的比例,因为廉租房和公租房不仅能更好的满足低收入者的住房需求,而且其建筑成本更低和利用效率更高,而经济适用房的配置和保障效率较低,不仅其住户的满意度低,而且建造成本较高,利用效率低,分配过程中也容易发生腐败。 完善住房保障政策体系 住建部住房政策专家委员会副主任委员、华中师范大学经济与工商qy02千亿国际娱乐886学院院长、华中师范大学城市与不动产研究中心主任邓宏乾教授提出,应该构建符合我国国情的、可持续的、满足居民多层次的住房需求的住房政策体系,形成完备的住房市场政策和公共住房政策,以住房持续、健康发展为重点,促进住房保障与住房市场的协调发展,保障居民的居住权,提高居住水平和居住质量,实现住房公共服务均等化的目标,其中关键要做好这几点:制定《住房法》,完善住房法规政策,保障居民的居住权利;构建“市场配置、高端放开、中端支持”的住房市场政策体系,对普通住房市场实施政府干预;构建“政府主导、市场参与”公共住房政策体系;制定《保障性住房条例》,构建促进住房保障全面持续发展的长效机制;构建以“租赁式保障为主”的住房保障体系,促进住房保障可持续发展;科学制定准入标准,动态调整住房保障的补贴范围;从中长期看,应构建市场化的租赁补贴为主的补贴体系;以就业为导向,优化保障房的选址布局、建立就业援助机制,提高保障家庭的就业机会和劳动技能。   新加坡公租房 借鉴国际改革经验 住建部住房政策专家委员会主任委员、清华大学房地产研究所所长、中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长刘洪玉教授指出,要充分借鉴西方发达国家改革经验,从住房保障覆盖范围来说,要注重保障需求与财政能力和意愿之间的权衡。依住房支付能力推算出的低收入、中等偏下收入的家庭收入线,美国用中位数收入的一定比例(80%和120%)、日本用收入百分位(25%和40%)、巴西用最低月工资标准倍数(3倍和10倍)。法国、新加坡、我国香港等直接设定具体收入线。相关的经验教训是,确定保障范围不仅要考虑当期政府的财力,还要考虑其可持续性,且要尽量避免住房保障中的“失业陷阱”。 在保障方式方面,要使需求方补贴与供给方补贴相结合。各国的普遍做法有,优先保障基本住房需要;为社会租赁住房提供供给者和消费者补贴;支持中低收入家庭首次购买自住住房;通过提供购房贷款贴息、抵税、担保,甚至通过补贴首付款等手段,对新建廉价住房也给予财政补贴、税务激励、贷款贴息等支持。多数国家和地区供给方补贴与需求方补贴、补贴购房与补贴租房并存,在不同时期有所侧重。其经验就是鼓励买房更有利于社会稳定,更能激发居民住房支付潜能,且这种补贴方式多为一次性投入,不会给未来政府财政增加负担,是一种经济有效的选择。 中央支持、地方实施,是政府责任分工的基本做法。住房保障服务的递送机制影响服务效率和效果。联邦制国家的美国、德国、加拿大和澳大利亚等住房保障责任在联邦和州(省)政府之间分配;单一制国家的英国、爱尔兰、荷兰、瑞典等在中央和地方政府之间分割,法国、新西兰等主要由中央政府承担。基本规律是:与住房建设相关的供给方补贴,由中央政府制定政策、规划和计划,提供部分补贴资金和金融支持政策,由地方政府承担主要qy02千亿国际娱乐886和补贴责任;与租赁住房相关的需求方租金补贴,由中央政府制定政策,提供全部或大部补贴资金,地方政府代表中央政府负责具体实施。 政策性住房金融体系建设,是住房保障体系建设的重要内容。许多国家设立了独立的政策性住房金融机构,为保障性住房的建设与运营提供金融支持,为吸引商业金融体系参与提供风险屏障。日本住宅金融公库、韩国国民住宅基金、英国住房金融公司、德国住房储蓄银行等。 公共租赁住房退出qy02千亿国际娱乐886是世界性难题,提高租金或授予住户优先购买权是双赢政策。就家庭生命周期而言,政府住房保障服务带有阶段性,入住家庭收入提高后应及时迁出,否则政府就需要不断建设公共租赁住房。然而,各国和地区普遍面临住户迁出难的问题。英国社会租赁住房住户中,有38%的家庭足够富裕不再需要租金补贴,政府为减少补贴支出,近年一直执行鼓励住户以优惠条件买下住房的“双赢政策”。 推动贫民窟和棚户区改造,是住房政策的阶段性目标。以缓解城市社会危机、促进社会和谐、改善居住质量、改变城市面貌、优化土地利用、增加住房供应等为目标的棚户区改造,也曾经是发达国家住房政策的重要内容。美国1934年和1937年先后成立的联邦住房qy02千亿国际娱乐886局和联邦内务部住房署与地方住房qy02千亿国际娱乐886局,就源于低收入家庭和贫民窟住房问题。发展中国家棚户区改造的主要政策,是政府提供基础设施建设或改造投资,为居民自助建房提供财政补贴和微小金融支持,强调居民参与;发达国家相关政策的重点,是为危旧公共住房相关的城市更新项目提供财税补贴和金融支持。 政府保障和市场供应相结合,是住房供应体系的主要模式。住房的双重属性决定了住房供应体系一定是政府保障和市场供应结合的产物。 处理住房保障与住房市场关系的主要原则:既不全靠政府包办、排斥住房市场,也不放任住房市场自由发展;市场力量在政府引导下满足尽可能多的住房需求,政府在市场参与下满足低收入和中等偏下收入家庭的基本住房需要。 发展趋势:直接供给责任越来越多的由市场力量承担;政府除保留必要的少量直接供给责任外,越来越多的通过与市场力量合作、对市场力量实施激励和干预等方式,扮演起间接供给者的角色。   国家住房和城乡建设部原部长、国际欧亚科学院(北京)秘书长汪光焘 在“中国城市学年会·2015”开幕式上讲话 结语 国家住房和城乡建设部原部长、国际欧亚科学院中国科学中心副主席汪光焘在“中国城市学年会·2015”开幕式的报告中指出,城市转型发展是世界共同的主题,也是我国新型城镇化的重要内容。要坚持“总结自己的、借助国际的、发扬国内的”的原则,认真总结本地经验,广泛开展国际合作,将国际先进理念与中国发展实际紧密结合起来,边建设、边总结、边推广,创造性地解决各种问题,循序渐进实现终极目标。政府还应把住房保障纳入公共服务的责任进一步明确,以廉租住房和经济适用房制度为重点,把解决城市低收入人群的住房困难当做重中之重。
(责编:张朵、蔡峻)
 

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