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化解房地产库存的大招——农民工市民化

来源:qy02千亿国际娱乐886_www.qy02.com_千亿国际娱乐官网    2016年03月21日16:57    赵晓旭收藏  打印  字号  
2015年12月14日召开的中央政治局会议提出未来城市发展将有5大改变:缓解特大型城市压力,再建10个“中心城市”;落户城市将更容易,农民工们真正“入住”城市;整治交通堵塞、环境污染出狠招,让城市更宜居;不能一任领导一任蓝图,城市规划将不再“短命”;房地产去库存要打歼灭战,老百姓的居住条件有望改善。这其中最被关注的是城市中住房政策的定调:将推进农民工市民化作为化解房地产库存的重要方式之一,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。 2015年12月18-21日召开的中央经济工作会议,又花了数百字篇幅再次强调楼市去库存,会议要求: 要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。 要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求 要明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口   一、农民工市民化具有一石多鸟的效应 农民工是中国转型的主力军。但是,农民工个人及家庭也面临着缺少住房的窘境。当前经济面临的不少突出问题,都与农民工问题有关:经济增长的需求不足,来自于半城镇化导致的需求缺口;户籍制度、财税制度、土地制度和金融制度的改革,与农民工购房及其市民化息息相关。因此,农民工市民化具有一石多鸟效应。 首先,农民工是楼市去库存的重要力量,农民工市民化有助于化解房地产库存;其次,农民工市民化带动投资和消费从而稳定增长和促进转型;再次,鼓励农民工购房将可以倒逼改革;最后,农民购房圆了农民工的住房梦,也是全面小康的应有之义。鼓励农民工购房,除了发挥农民工购房的多重效应外,还基于住房的现有存量、过剩库存和潜在新增供给,城镇居民潜在有效的需求难以消化和匹配住房现有存量、过剩库存和潜在的新增供给规模。   二、大招如何去库存? 城镇住房需求最终取决于城镇人口的总量及其变动趋势,我国未来住房需求仍有较大增长空间。据统计,2014年,中国城镇常住人口达到7.7亿,其中,存量户籍人口接近5亿,非户籍常住人口2.7亿。 首先,鉴于住房拥有不均以及部分住房配套不全等,“十三五”期间,城镇户籍人口中仍有1亿左右住房困难的低收入家庭,需要获得大约3800万套(预计30亿平方米)的安居性住房保障,包括:棚户区改造、公廉租房等。即使一部分由实物化保障改由货币化保障,按照50%的购买量计算,将有15亿平方米从市场购买,每年达3亿平方米。 其次,虽然总体上城镇户籍人口可能已过户均1∶1套的饱和标准,但鉴于住房拥有不均以及部分住房配套不全等,户籍人口中仍有相当数量人口具有改善性需求和刚性需求。若将最近几年年均销售10亿平方米都视为城镇居民的刚性和改善性需求,并假定未来5年年均规模不变,“十三五”期间总需求为50亿平方米。 由此可以估算,未来5年存量城镇户籍人口商品住房总需求达65亿平方米左右,但仍低于当前过剩库存与未来潜在供给之和。完成去库存和保持住房市场的可持续增长,必需开辟新需求,其中最为现实的需求即农民工市民化的住房需求。 据估算,未来5年农民工新增购房总共可达23.1亿平方米。根据国家统计局对农民工的调查数据:2014年农民工总数2.7亿,其中,在城镇自购房住的仅为1%,回农村住的13.3%,租房住的36.8%,住工棚的17.2%,住单位宿舍的28.3%。按照未来5年1亿人城镇化计算,如果70%的家庭人口在城镇购房(人均33.3平方米),每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米。   三、如何助推农民工买得起房?住得起房? 化解房地产库存,迫切要求通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革。 第一,可放宽购房入户条件。凡购房不再考虑或降低就业、交纳社保的年限,享受和户籍居民平等的公共服务和基础设施。尤其是让其子女享有平等优质教育的权利。政府给购房者与户籍居民平等的就业与创业机会,并将其纳入就业与创业服务体系,给予服务和支持。 第二,可探索实施商品房共有产权制度,实施住房产权分割出售。一方面,开发商资金紧张,亟待去库存;另一方面,农民工购买力有限,可考虑实行产权开发商部分持有,部分出售给购房者的办法,共同到银行办理并获得抵押贷款。 杭州国际城市学研究中心针对“离乡不离土”农民工、“离乡又离土”农民工住得起房提出了两条建议: 第一、对于“离乡不离土”农民工开放公共租赁房。其对象是在保留农民工在原户籍所在地的承包土地和宅基地、保持农民工的农村户籍身份不变的条件下,由城市政府向这类农民工提供不同形式的保障性用房,主要是“公共租赁房”和廉租房。同时,鼓励农民工较集中的城区、街道(乡镇)、社区(村)和企业以及社会资本,在符合城市规划的前提下,由当地政府利用合法的闲置厂房以及其他可用土地,建设一批用于农民工的廉租公寓和集体宿舍,形成多形式、多主体、多渠道、多层次的农民工住房保障体系,实现农民工在流入地城市的“安居乐业”。 第二、对于“离乡又离土”农民工,实行以土地指标换城市住房。其对象是在农民工自愿退出原户籍所在地的土地承包经营权和农村宅基地使用权,交由当地政府qy02千亿国际娱乐886,并将相应土地指标带到流入地城市的前提下,“以土地指标换城镇户籍、换住房、换社保”,进而全面纳入城市居民住房保障体系,享受与流入地城市城镇居民同等的住房待遇。具体来说,就是农民工通过自己的土地指标,取得流入地城市城镇居民户籍身份后,可依据相关规定购买经济适用住房,承租经济租赁房、公共租赁房、廉租房。
(责编:张朵、蔡峻)
 

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